建地貸款 要怎麼申請呢? 10分鐘看懂如何申請建地貸款,蓋民宿!

建地貸款
「建地」顧名思義就是用來當作建築用地 , 且農或建地在「所有權狀」上都有詳細的記載!

購地蓋民宿或自住住宅都離不開資金的問題 , 而這樣龐大的資金一般都不可能完全承當 , 所以就要先考量貸款成數多少 , 有哪些貸款的管道呢?

通常建地的價值是最高的 , 因此自買自建也是一種選擇 , 而建地在申請貸款的時候貸款成數能申請到最高 , 因此自有建地就能貸到最高的8成 , 山坡地則會比較低 , 那麼要申請建地貸款要注意哪些呢?  想蓋民宿或是自住住宅又要考量哪些因素呢?

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在了解建地貸款前,首先要知道,什麼是容積率?  什麼是建蔽率?

 

容積率

建築物各樓層的樓地板面積與基地面積的比稱為容積率 , 換句話說就是 建坪與地坪之比

建蔽率

建蔽率指的是基地面積與房屋投影面積的比率 , 相對來說比率愈低留下空地就愈大

舉個例 : 假設在100坪基地上建築4層的樓房 , 且每一樓的樓板面積是五十坪 , 那麼總樓地面積是兩百坪 , 那麼容積率則為 200%;再依照100坪基地為例子 , 100坪基地上的房屋投影面積是二十坪 , 那麼則建蔽率就是 20%

 

建地貸款成數最高能夠貸到幾成呢?

 

自己持有的建地想要蓋房屋 , 因為現在金融行庫逐漸放寬業主 , 自地自建案中土地蓋建物的貸款成數 , 因此土地最高可以貸到八成;另外建物融資是在五~六成 , 利率在3%以上 , 和新成屋所需要自備款與貸款成數非常接近了。

假使建蔽率60%、容積率220%。銀行鑑價後30坪的土地值800萬 , 最高可以貸款八成640萬。

30坪土地1樓 , 樓地板面積不可以大於18坪 : 總樓地板面積為66坪。房屋建築的費用按每坪12萬計792萬;792萬的建住費用”減去”640萬的土地貸款=152萬的自備款。640萬等新屋施工取得使用執照後 , 之後完成保存的登記 , 同樣能夠轉為一般的房貸

 

買地蓋房或自地自建能夠貸多少呢?

 

雖然建地可貸到最高8成 , 但是為了避免土地被炒作 , 買地後通常土地貸款的成數會較低 , 最高只能貸到65% , 另外自地自建中途有較高的機率會放棄 , 所以願意承作的銀行也會比較少 , 因此建議能夠找經常往來的銀行作申請 , 比較有機率核貸成功。

還有在不動產租售案件看時 , 會發現有很多土地出售的廣告會特別註明說「甲種建地」、「乙種建地」、「丙種建地」等 , 這些「甲、乙、丙」又代表著什麼意思呢?如果想要購買土地來自行蓋房子的人要特別注意哪些事呢?

土地劃分成三種

土地可以分成「都市土地」和「非都市土地」與「未編定土地」這三種

1.「未編定土地」:

指的是一些無人居住之山區離島 , 由於這些地區的土地通常連地號都沒有 , 就不多加討論囉! 剩下的就是我們常會碰到的土地 , 大致分成兩種「都市土地」與「非都市土地」

2.非都市土地 :

指都市土地以外的土地

3.「都市土地」:

指依法發布都市計畫範圍內的土地 , 都市土地的使用就要看「土地使用分區」 , 都市計畫內才會有什麼商業區住宅區的分別。另外要注意的是都市計畫範圍內 , 就不用看地目了 , 只用看都市計畫之土地使用分區。如以前有一則新聞是說北市的一塊 , 地目為「墓」的土地賣到天價的訊息 , 因此納入都市計畫後以前的地目寫了什麼這沒有什麼實質意義了。

老實說都市計畫範圍內之住宅區建地 , 稱作「住宅區」;都市計畫範圍外之甲、乙、丙種建築用地 , 也稱作「建地」。因此住宅區也是一種建地。


▲土地使用分區台北市劃分如下所敘

一、住宅區:

(一)第一種住宅區
「住一」為維護最高之實質居住環境水準 , 專供建築獨立或雙併住宅為主 , 維持最低之人口密度與建 築 密度 , 並防止非住宅使用而劃定之住宅區。建蔽率30%、容積率60%。

(二)第二種住宅區
「住二」二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準 , 供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用 , 維持中等之人口密度與建築密度 , 並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率35%、容積率120%。

(三)第二之一種住宅區
「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路 , 臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等 , 而經由都市計畫程序之劃定 , 其容積率得酌予提高 , 並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率160%。

(四)第二之二種住宅區
「住二之二」第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路 , 臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等 , 而經由都市計畫程序之劃定 , 其容積率得酌予提高 , 並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率225%。

(五)第三種住宅區
「住三」即第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準 , 供設置各式住宅及一般零售業等使用 , 維持稍高之人口密度與建築密度 , 並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率45%、容積率225%

(六)第三之一種住宅區
住三之一」即「第三之一種住宅區」 , 第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路 , 臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等 , 而經由都市計畫程序之劃定 , 其容積率得酌予提高 , 使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率300%。

(七)第三之二種住宅區
「住三之二」即「第三之二種住宅區」 , 第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路 , 臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等 , 而經由都市計畫程序之劃定 , 其容積率得酌予提高 , 使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率400%。

(八)第四種住宅區
「住四」即「第四種住宅區」 , 為維護基本之實質居住環境水準 , 供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用 , 並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率50%、容積率300%。

(九)第四之一種住宅區
「住四之一」即「第四之一種住宅區」 , 第四種住宅區內面臨較寬之道路 , 臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等 , 而經由都市計畫程序之劃定 , 其容積率得酌予提高 , 使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。
建蔽率50%、容積率400%。

 

二 、商業區:

(一)第一種商業區
為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率55%、容積率360%

(二)第二種商業區
為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率630%

(三)第三種商業區
為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率560%

(四)第四種商業區
為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率75%、容積率80%

 

三 、工業區:

(一)第二種工業區
以供外部環境影響程度中等工業之使用為主 , 維持適度之實質工作環境水準 , 使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小 , 並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用 , 並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。

(二)第三種工業區
以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主 , 維持稍高之實質工作環境水準 , 使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小 , 並減少居住與工作場所間之距離 , 並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用 , 並得從事業務產品之研發、設計、、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。

 

四 行政區:
為發揮行政機關、公共建築等之功能 , 便利各機關間之連繫 , 並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。

五 文教區:
為促進非里鄰性文化教育之發展 , 並維護其寧靜環境而劃定之分區。

六 倉庫區:
為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。

七 風景區:
為保育及開發自然風景而劃定之分區。

八 農業區:
為保持農業生產而劃定之分區。

九 保護區:
為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。

十 行水區:
為保護水道防止洪泛損害而劃定之分區。

十一 保存區
為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。

十二 特定專用區
為特定目的而劃定之分區。

前項各使用分區得視需要 , 依都市計畫程序增減之。

 


▲以上關於土地使用分區台北市劃分的資料來源自【臺北市法規網站】

 

都市區域外的土地使用方法之看地目

 

根據「非都市土地使用管制規則」規定:「非都市土地依其使用分區之性質 , 編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」地目登記標示「田」就是水田、標示「旱」就是旱地、「建」也就是建地。沒有納入都市計畫的建地也可以蓋房屋 , 根據使用的目的與區域可以分成甲、乙、丙、丁種的建地。另外還有一些奇特的建地例如說校區或是墓地 , 這類都能夠蓋建築物。

劃分甲、乙、丙、丁種類建築用地

 

(1)甲種建築用地 :
土地位於山坡地範圍外之農業區 , 一般農業區 , 或特定農業區內的建築用地。
都市計劃外的建築用地 , 生活機能比較都市計畫內之住宅用地 , 還是有一點差 , 生活便利性也較差點 , 房價偏低。建蔽率60%、容積率240%。

 

(2)乙種建築用地 :
為鄉村區土地。可以提供居住與低強度之商業使用 , 都市計畫外的「鄉村區」建築用地。
→ 什麼是鄉村區的定義? 就是指在都市計畫外的鄉下 , 非常有人氣味的聚集性舊部落 , 且這些地方充滿了田野的風味 , 也幾乎沒有道路的規劃 , 目前道路小又窄 , 未來的房價上漲的機率也較小。建蔽率60%、容積率240%。

 

(3)丙種建築用地 :
風景區、山坡地保育區與山坡地範圍內之農業區。
建築商人購買了丙種建築用地後 , 就能夠將它剷平、保育計畫、做好水土保持工作等 , 之後就能夠開始蓋房子了 。建蔽率40%。容積率120%。
不過現階段台灣各鄉鎮市政府 , 對於土地的開法有著嚴格之管制 , 因此有些地區的政府會把容積調低 , 從從160%調低80% , 就是希望新建建築時對環境的衝擊影響能夠變小。

 

(4)丁種建築用地 :
通常農業區與特定農業區內之工業建築用地 , 能夠合法建工廠 , 且要申請工廠登記證 , 基本上都當作工廠用地來使用。其為建蔽率70%、容積率300%。

丁建地為工業用地 , 現階段許多建商找工業用地來建住宅 , 因購買土地的價格便宜 , 建蔽率、容積率又高 , 能夠使用的空間相對就大 , 房子售價約一般住宅的七成~8成 , 可是民眾在購屋的時候 , 無法向政府申請優惠房屋貸款 , 另外銀行的貸款成數較低 , 而建地除了丁建地外 , 其它的建地 , 其實無優缺點的分別 , 差別在於建蔽率、容積率。

 

各建築的建蔽率、容積率

下列提供各種類建地之建蔽率、容積率 , 資料分享給各位

1.甲種建地 :  建蔽率60% 容積率240%
2.乙種建地 :  建蔽率60% 容積率240%
3.丙種建地 :  建蔽率40% 容積率160%
4.丁種建地 :  建蔽率70% 容積率300%
5.遊憩用地 :  建蔽率40% 容積率120%
6.墳墓用地 :  建蔽率40% 容積率120%
7.交通用地 :  建蔽率40% 容積率120%
8.其它目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%

如果投資客想要建築民宿經營 , 就要查明清楚該土地是哪種類的建築用地 , 一般來說甲乙丙的建築用地 , 就可以合法申請民宿經營的喔! 另外要注意丁種建地因為是工業用地 , 所以不能申請民宿使用。

 

向銀行申請建地貸款的流程 

 

步驟一、線上免費諮詢

通常土地要申請貸款的難度會比較高 , 如果申請人有信用瑕疵等問題 , 辦理建地貸款就更難成功 , 一旦申請失敗就會衍生出許多問題 , 這樣的話要再次申請建地貸款就更不容易成功了 ,
在申請建地貸款之前 , 建議尋求線上免費諮詢。

步驟二評估自身條件

如果你選擇線上免費諮詢填選完表單後 , 就會有專人打電話為你服務 , 根據你的條件進行評估 , 土地產值是否足夠 , , 分析完成後會用專業的知識 , 將土地發揮到最大功效 , 並且極力爭取高貸款成數 , 低利率的方案 , 另外一般土地鑑價的過程是不需要費用的 , 最後免費諮詢完成後 , 了解自己適合的建地方案 , 再決定是否要委託辦理建地貸款 , 完全看個人意願!

為什麼我建議要先免費諮詢貸款顧問 , 你可以先看這篇【代辦貸款公司 是什麼?貸款出問題找代辦公司協助的理由】文章

步驟三、準備妥當開始申請

選出自己合適的建地貸款方案 , 不論你是委託專業人士 , 還是自己跑流程 , 都要開始準備需要提供的資料 , 如建地謄本、權狀影本與財力證明文件 , 資料準備齊全就可以提出申請

步驟四、銀行對土地進行鑑價

申請建地貸款後 , 銀行首先會根據建地的坪數、座落區域與地目使用分區等因素進行鑑價。通常會參考最近買賣價格或是公告的現值來判斷可以貸款的額度。

步驟五、銀行審核申請案件

當完成不動產的賤價 , 之後銀行會開始調閱聯徵資料 , 審查申請人過近六個月的還款紀錄 , 有無遲繳等信用資料 , 再查看貸款人的提供的資料 , 並決定是否放貸。

步驟六、申請人與銀行對保

 銀行同意建地貸款的申請 , 核貸成功後 , 銀行專員就會與借款申請人聯絡 , 然後約定對保的時間 , 對保日申請人及保證人親自在銀行進行對保 , 與開戶手續(為之後撥款與還款的帳戶)。另外還。

步驟七抵押權設定

對保完成之後再撥款前 , 申請人需要提供土地權狀正本 , 給予銀行申請抵押權設定 , 這個部分可以請專人協助你處理。

步驟八、撥款

土地的抵押權設定完成之後 , 銀行隨時就會開始撥款 , 到你設定的帳號 , 到時候記得每個月按時還款 , 以保持良好的信用分數。

 

幸福空間雜誌文章分享【王仁甫與季芹的造屋夢 自地自建裝潢經驗談】

 

因為我一直覺得幸福空間設計師打造的裝潢真的很美 , 所以我常常逛幸福空間的網站欣賞他們極具創新優美的室內設計 , 另外他們常常會專訪一些名人是如何打造屬於自己特色的室內裝潢?  剛好今天看到這篇文章在這邊分享給各位 , 看看王仁甫是如何親手裝潢打造屬於自己的民宿「PLAY HOTEL」

 

撰文| Shannon

攝  影 | 張紋豪


▲王仁甫與季芹民宿PLAY HOTEL開業將邁入第三年 , 吸引許多遊客造訪 , 副業經營有聲有色。

找一塊親近自然的地 , 建造一幢夢想中的大房子 , 過著自己想要的生活 , 幾乎是每個人心中縈繞不去的夢想。對王仁甫與季芹來說也是如此 , 跟上自地自建風潮 , 花了6年時間打造出海景度假宅 , 克服購地、蓋屋許多問題 , 從裝修門外漢變成建材琅琅上口的內行人 , 兩人再度回憶自地自建過程 , 除了分享爆笑甘苦談 , 也為想蓋自己房子自力圓夢的人帶來寶貴經驗談。

 


▲而且我覺得這間民宿PLAY HOTEL的室內裝潢的設計真很棒 , 一種簡約又精緻的藝術配上大自然的美景 , 會讓人感到放鬆 , 到這裡度假就是一種悠閒美好的享受 , 如果你也有想經開一家民宿的夢想 , 我非常推薦你看幸福空間的這篇文章 , 裡面寫著王仁甫與季芹的民宿打造與經營的辛苦經驗 , 相信對現階段的你有著實質的幫助 

(點擊右邊連結即可觀看完整文章) 【王仁甫與季芹的造屋夢 自地自建裝潢經驗談】  

 

 

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